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住宅ローン滞納時に競売を避け任意売却するべき理由とは?

住宅は人生で最も高額な買い物です。返済計画を立てて住宅ローンを組むのですが、さまざまな事情でローンの返済を滞納してしまう場合もあります。

しかし返済を滞納したままにしておくと、住宅は裁判所命令で「競売」にかけられてしまいます。

ここでは以下の3点から「住宅ローンが残る住宅が競売を避けるべき理由」をご紹介しましょう。

  • 1.競売と任意売却のメリット・デメリット
  • 2.ローン返済滞納から競売までの時間的な流れ
  • 3.任意売却後の新生活を応援する専門業者

 

競売では相場よりも安い価格でしか売れず、しかも各種の手数料は売主の負担になります。

売り手にとってはメリットの少ない方法ですから、競売にかけられるのを避けて任意売却を利用しませんか。

 

1.任意売却か競売か?損をしない売却方法

任意売却のメリット・デメリット

住宅ローンの残る不動産を売却する方法としては、「任意売却」「競売」の2種類があります。

ここではそれぞれのメリット・デメリットを挙げて比較してみましょう。

「任意売却」とは、住宅ローンの残る不動産を借入先である金融機関の合意を得てローン中に売却する方法です。

任意売却のメリット・デメリットは以下の4点です。

  • メリット①自宅を近隣の不動産相場と同じくらいの金額で、高く売却できる
  • メリット②手数料が法律で決まっており、それ以上は支払う必要がない
  • メリット③売却後に残る借入金を、分割返済できる可能性がある
  • デメリット①金融機関との交渉・買い手探しに時間がかかる

 

任意売却で最も大きなメリットは、住宅を「市場相場に準じた金額で売却できる」点です。

ローンを借り入れている金融機関と任意売却の合意ができれば、住宅ローンが残っていても通常の不動産売買と同じ手順で売ることができます。

そのため売却額も相場と同じくらいになり、住宅ローン返済にまわせる金額も多くなります。

そのため売却後に残る借入金を減らすことができるのです。

また任意売却の場合は、委託した業者に支払う手数料は法律で決まっています住宅の売却額に応じた割合の法定手数料を払うで、余計な経費はかかりません。

ちなみに法定手数料は売却益から支払われますので、事前にお金を用意しておかなくてもいいのも大きな利点です。

さらに自宅売却後に残ってしまった借入金を分割で支払いたいという交渉も、金融機関とのあいだでおこなえます。

デメリットは、売却前の「任意売却の合意」や実際の買い手を探すのに時間がかかること。

そのため、早い段階で任意売却の準備を進める必要があります。

 

競売のメリット・デメリット

「競売」とは、住宅ローンの滞納により裁判所命令で自宅を強制的に売却させられる方法です。

競売のメリット・デメリットは以下の6点です。

  • メリット①住宅ローンの滞納が始まってから競売で売却が決まるまで、1年程度は自宅に住める
  • デメリット①競売入札にかけられるため、売却金額は市場相場の50~70%にしかならない
  • デメリット②競売にかかる諸経費は売主が負担する
  • デメリット③自宅売却後に残った借入金は一括返済しなくてはならない
  • デメリット④売却がきまったら、ただちに自宅から退去しなくてはならない
  • デメリット⑤新居への引越し代などの支援策は一切ない

 

「競売」は借入金の返済滞納に対する裁判所命令の手続きです。したがって住宅の売却金額に納得できなくても入札が終われば売るしかなく、ローン残債よりはるかに少ない売却額しか手に入りません。さらに競売の諸経費は売り主の負担です。

競売では売却益が少ないためにローン返済に回せる金額がどんどん目減りしますが、残った借金は一括返済が求められます。また任意売却でなら交渉できるような「新居への引越し代」などは一円も出ません。

競売は自宅を安く売り、多大な借入金の残りを背負ったまま直ちに退去せねばならないのがデメリット。

メリットは少なく、デメリットばかりが大きい方法です。

 

2.住宅ローン滞納から競売まで、時間の流れ

住宅ローン滞納から「競売開始決定通知」までは約4~9ヶ月

一般的には住宅ローンの返済を滞納しても、すぐに競売になるわけではありません。

目安として「返済の滞納が3回以上続いた」場合から10~14ヶ月にわたって各手続きがあり、最終的に競売にかけられることになります。

ここで大まかな「競売」までの流れを知っておきましょう。

「競売の流れ」

  • ①金融機関から滞納分を支払うよう「督促状・催告書」が届きます。
  • ②滞納が続くと残りのローンを一括返済するよう請求が来ます(「期限の利益の喪失」分割支払いの権利の喪失)。一括返済が出来ない場合は保証会社が金融機関に返済を行いますので、これ以後は返済先が保証会社にかわります。
  • ③保証会社への返済ができない場合は、裁判所に「競売の申し立て」がおこなわれ、「競売開始決定通知」が送られてきます。

 

ここまでが、いわば「競売までの手順の前半」です。

督促から競売開始決定通知がくるまでは、短ければ4カ月、長くても9カ月ほどしかありません。

 

住宅ローン滞納から競売入札までは約1年

競売にかけられると決まったら、後半はスピード進行です。

  • ①競売のために執行官と不動産鑑定士がやってきて、住宅の査定を実施します。
  • ②査定後、約1ヵ月で「期間入札の通知」が届き、競売までのスケジュールがわかります。
  • ③裁判所が入札者を募集し、住宅の売却が決まります。

 

裁判所による競売準備手続きが始まると、実際の競売入札まではもう5~7ヶ月しかありません。

売り主には一切の拒否権がなく、有無を言わさず手順がすすめられて売却まで進みます。

つまりローン滞納の督促が始まってから競売までは10~14ヶ月しかないのです。

 

3.ローン残債軽減や支援金など、任意売却ナビの支援策

任意売却後の支援策が多い任意売却業者がおすすめ

任意売却は「競売での改札期日の前日まで」に売買が完結すれば実行可能です。実際に裁判所で入札が改札される直前まであきらめる必要はありません。経験豊富な任意売却の専門業者に依頼して早めに市場相場で住宅を売却することで、時間的にも精神的にも余裕を持ちましょう。

また任意売却の専門業者を決めるときには、「実績+支援策が多い」業者を探すのがコツです。

任意売却は自宅を売って終わり、ではありません。売却後の新生活を考え、金融機関に残った借入金を分割払いにしてもらう交渉や残債に対する利息を減額してもらう交渉などが必要です。

こういった交渉がうまくいけば、新生活はとても楽になります。

任意売却の専門業者を探すときには、売却の支援だけでなく「売却後の新生活も支援」してくれる業者を探すことが大切なのです。

 

「支援金半額キャッシュバック」でゆとりの新生活スタート

任意売却相談ナビでは、ご依頼人様の新生活のために「支援金半額キャッシュバック」をおこなっています。

これは任意売却の法定手数料のうち、最大半額をご依頼人様にキャッシュバックするという独自の支援策です。

任意売却をおこなう不動産業者ではとても珍しいシステムです。

任意売却の法定手数料はどの業者に委託しても同じ金額がかかります。

しかし任意売却相談ナビの支援制度を利用すれば最大で正規手数料の半額が戻ってくるため、実質「半額の手数料で委託できる」ことになります(任意売却代金が2,000万円以下の場合は、手数料の1%をキャッシュバックいたします)。

 

まとめ

住宅ローンの返済を滞納したら、競売しかないと思っているかもしれません。

しかし任意売却なら競売よりローン残債を減らすことができます。

また正規手数料をキャッシュバックする「支援金半額キャッシュバック」など独自の支援策を持っている専門業者もいます。早めの決断で新しい生活を始めてみませんか。